La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda^[1], promulgada el 7 de agosto de 2026, incorpora una disposición transitoria que merece escrutinio constitucional inmediato. Su texto establece que

“Las disposiciones del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda no serán aplicables a las relaciones arrendaticias establecidas bajo el amparo del régimen especial previsto en esta Ley”.

Dicho dispositivo se debe concatenar con el aparte único del artículo 2 ejusdem, cuyo texto reza así:

“Las relaciones arrendaticias de inmuebles destinados a vivienda que se encuentren vigentes a la fecha de entrada en vigencia de esta Ley continuarán reguladas por las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda”.

De esta manera, el efecto combinado de ambas normas congela, durante la vida completa de cada contrato preexistente, un sistema que se coloca en las antípodas de los fines declarados en los artículos 1 y 3 de la Ley objeto de análisis; en especial, la promoción del mercado inmobiliario nacional a través del incentivo arrendaticio.

El régimen transitorio así configurado enfrenta dos objeciones constitucionales autónomas. La primera, de naturaleza sustantiva, cuestiona si el legislador podía ordenar la ultraactividad del régimen anterior para los efectos pendientes de los contratos preexistentes, frente a la declaración de orden público del artículo 5 de la nueva Ley. La segunda, de naturaleza procesal, denuncia la sustracción del nuevo régimen de resolución de controversias respecto de esos mismos contratos, frente al mandato de aplicación inmediata que el artículo 24 constitucional impone a las leyes de procedimiento. Ambas objeciones se desarrollan por separado en las secciones siguientes.

 

Los tipos de retroactividad. El marco conceptual de Sánchez Covisa

En el sistema venezolano, la doctrina clásica de Sánchez Covisa fijó tres requisitos concurrentes para que la aplicación de una ley no incurra en retroactividad: (i) que no valore la existencia de los supuestos de hecho anteriores a su vigencia, (ii) que no afecte los efectos ya producidos de esos supuestos y (iii) que no afecte los efectos posteriores a su vigencia de supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella. La extinta Corte Suprema de Justicia, en Sala Plena, adoptó esta formulación como criterio rector al decidir, mediante sentencia del 5 de marzo de 1990, el recurso de nulidad ejercido contra el Decreto N.° 76 y el Convenio Cambiario N° 1, que habían suprimido el acceso a divisas preferenciales para importaciones ya autorizadas bajo el régimen cambiario anterior^[2].

El caso guarda una analogía relevante con el que ocupa este análisis. La Corte distinguió entre los hechos consumados, cuyos efectos ya producidos quedaban protegidos por la irretroactividad, y los hechos pendientes, cuyos efectos futuros permanecían disponibles para la ley nueva. Según sus propios términos, la ley retroactiva es aquella cuyo campo de aplicación recae sobre situaciones jurídicas surgidas bajo el imperio de una ley anterior al punto de desconocer derechos legítimamente adquiridos, mientras que la nueva ley, en principio, “sólo ha de aplicarse a situaciones que se creen o se desarrollen desde el momento mismo de su vigencia con proyección hacia el futuro”.

Sobre esa base, la Corte concluyó que el Decreto N° 76 no era retroactivo, precisamente porque su propio texto disponía que regiría desde su entrada en vigencia y no para el pasado, aun cuando ello significara restringir, hacia adelante, los efectos de trámites administrativos iniciados bajo el régimen anterior.

El profesor Iribarren Monteverde, al comentar este fallo, precisó que el tercer requisito de Sánchez Covisa no podía leerse en el sentido de eximir a la ley nueva de los efectos futuros de cualquier situación nacida en el pasado, sino únicamente los efectos futuros de hechos ya consumados. Los hechos todavía en curso, en cambio, quedan sujetos a la ley vigente al momento de su desarrollo^[3].

Al trasladar esta distinción al arrendamiento de vivienda, puede establecerse que el contrato preexistente no es un hecho consumado. Al contrario, se trata de una relación en ejecución continua, cuyos efectos (como el canon por devengarse o las causales de terminación) no se han producido todavía.

La disposición transitoria única de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda somete precisamente esos efectos pendientes al régimen anterior, cuya aplicación mantiene ultraactivamente, en lugar de dejarlos bajo el régimen vigente. El precedente de 1990 aporta el criterio de distinción entre hechos consumados y  pendientes, útil ahora para examinar si la disposición transitoria de 2026, al invertir esa lógica y preservar el régimen anterior para los efectos pendientes de los contratos preexistentes, es compatible con la declaración de orden público que el artículo 5 ejusdem atribuye a la totalidad de sus disposiciones.

 

La excepción de orden público y la aplicación inmediata a los efectos futuros

La distinción entre hechos consumados y hechos pendientes encuentra respaldo adicional en la jurisprudencia reciente sobre vivienda. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N⁰ RC.000064 de 11 de marzo de 2020, resolvió un caso en el que una resolución administrativa emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, sobrevenida durante la vigencia de un contrato de opción de compraventa ya suscrito, fue declarada de aplicación inmediata al vínculo en curso, sin que ello constituyera retroactividad prohibida. La Sala precisó que “el principio de irretroactividad de la ley ampara los actos y los hechos realizados en aplicación de la ley derogada, así como los efectos que ya se produjeron cuando imperaba dicha ley”.

Esta distinción pretoriana confirma que la irretroactividad protege los hechos consumados y los efectos ya producidos bajo el imperio de la ley anterior. Sin embargo, esa protección no se extiende a las consecuencias que restan por producirse, cuando la norma sobreviniente responde a un fin de orden público.

La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda en su artículo 5 consagra: “Las regulaciones establecidas en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda son de interés particular. Las disposiciones de esta Ley son de orden público”. A la luz de la doctrina señalada, esta norma activa la regla de aplicación inmediata a los efectos futuros de las relaciones arrendaticias en curso, con independencia de la fecha en que el contrato se hubiere perfeccionado.

Tal conclusión se refuerza con la sentencia N° 000186 de la Sala de Casación Civil dictada el 18 de abril de 2024, mediante la cual ratificó el criterio de cuatro supuestos que la Sala Constitucional fijó para distinguir cuándo una Ley nueva incurre en retroactividad frente a situaciones jurídicas nacidas bajo la ley anterior. En los primeras tres casos la Ley nueva afecta la existencia misma de los hechos anteriores o sus consecuencias ya consolidadas, y allí la retroactividad resulta inequívoca. En la cuarta, la Ley nueva solo regula las consecuencias jurídicas futuras de un supuesto de hecho anterior. Ese supuesto permite la aplicación inmediata sin incurrir en retroactividad cuando la norma sobreviniente es de orden público, siempre que respete los hechos y efectos ya producidos bajo la ley anterior. El régimen transitorio en comentario corresponde a esa cuarta hipótesis, toda vez que regula las consecuencias futuras de contratos preexistentes frente a una ley que el propio artículo 5 califica de orden público en su totalidad.

Bajo el criterio de Sala Constitucional que reproduce el señalado fallo, esa combinación permite que la Ley nueva regule de inmediato los efectos futuros de las relaciones preexistentes, sin incurrir en retroactividad. La cuestión constitucional que plantea el régimen transitorio de 2026 consiste en determinar si el Legislador podía excluir expresamente esa aplicación inmediata respecto de una Ley que él mismo calificó íntegramente de orden público. En efecto, el ya citado aparte único del artículo 2 de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, que ordena la continuidad del régimen anterior para las relaciones preexistentes, queda entonces en tensión directa con el artículo 5 ejusdem. Uno preserva el régimen pretérito. El otro declara de orden público la Ley entera, sin exceptuar a los contratos preexistentes. Esa tensión va en contra —además— del artículo 3.3 del texto legal en comentario, cuya finalidad expresa es la de garantizar la seguridad jurídica mediante procedimientos ágiles y el equilibrio contractual entre las partes.

 

Panorama del problema en el sistema francés

La distinción entre hechos consumados y hechos pendientes que Sánchez Covisa formalizó para el ordenamiento venezolano es legataria de la obra de Paul Roubier, quien fijó tres principios rectores del derecho transitorio: (i) la no retroactividad, (ii) el efecto inmediato y (iii) la supervivencia de la ley antigua^[4]. La propia vigencia de este paradigma conceptual es objeto de debate contemporáneo en Francia. Benjamin Ménard sostiene que la construcción roubieriana atraviesa un declive, tanto por razones internas al sistema, la dificultad de distinguir de manera clara entre los efectos legales y  contractuales de una relación en curso, como por razones externas, entre ellas el resurgimiento de la teoría de los derechos adquiridos y la resistencia de ciertos tribunales a la adopción automática sus categorías^[5].

El último de los fenómenos mencionados se evidencia en el avis^[6] que la Cour de cassation dictó el 16 de febrero de 2015 sobre las disposiciones transitorias de la Loi n.° 2014-366, du 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, conocida en Francia como Ley ALUR. De manera sintética, se tiene que el legislador galo había ordenado, igual que el venezolano de 2026, que los arrendamientos en curso permanecieran sometidos al régimen anterior. La Corte declaró, en cambio, que la ley nueva debía regir de inmediato los efectos legales de las situaciones jurídicas nacidas antes de su vigencia y no realizadas definitivamente, aplicando por esa vía el nuevo plazo de gracia a los contratos preexistentes. El texto transitorio admitía más de una lectura sobre el alcance de esa continuidad, y la Corte resolvió la duda interpretativa en sentido favorable a la aplicación inmediata^[7].

Pascale Deumier —al reconstruir el razonamiento de ese avis— precisa que la Corte se decantó  por la teoría del efecto legal del contrato, y no por la calificación de la Ley como de orden público, que también figuraba entre las opciones interpretativas disponibles^[8]. En atención a una visión general de la problemática contractual y situación subjetiva de las partes.

Con mayor profundidad, esta profesora describe los supuestos en que una disposición transitoria puede caracterizarse como défaillante, esto es, insuficiente para resolver por sí sola el conflicto planteado: (i) cuando el caso concreto no fue anticipado por el Legislador al redactar la norma, (ii) cuando ese caso no se puede subsumir sin dificultad en la respectiva previsión legislativa, o (iii) cuando su aplicación produce una solución que se aparta de los principios generales del Derecho transitorio. Advierte que este último escenario debe convocar un examen más riguroso que el reservado a una disposición transitoria ordinaria^[9]. La categoría que Deumier reserva a las disposiciones transitorias défaillantes ofrece, además de la analogía puntual con el caso francés, un criterio metodológico aplicable al análisis venezolano: examinar primero si la norma transitoria expresa resuelve por sí sola el conflicto temporal, y solo ante su insuficiencia acudir a los principios generales del Derecho intertemporal y al control constitucional.

La lección para Venezuela reside en la convergencia entre ambos sistemas. El artículo 5 de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda declara de orden público la totalidad de sus disposiciones, sin distinguir entre las que rigen la formación del contrato y las que inciden sobre los efectos pendientes de relaciones nacidas bajo la ley anterior. Esa calificación amplia constituye, para el ordenamiento venezolano, el fundamento directo de la aplicación inmediata que la ya señalada sentencia N° RC.000064 reconoce a las normas de esa naturaleza. El sistema francés alcanza el mismo resultado por una ruta distinta, la del efecto legal del contrato, prescindiendo de la calificación de orden público. Aquí yace la coincidencia entre dos teorías del Derecho transitorio con soportes diferentes, una anclada en la naturaleza de la norma y otra en la naturaleza del contrato; pero ambas llegan a la misma solución que hoy desconoce el régimen transitorio en examen.

 

La disposición transitoria frente a la regla de irretroactividad de las leyes

El artículo 24 de la Constitución consagra el principio de irretroactividad y, en su segundo enunciado, ordena que las leyes de procedimiento se apliquen desde el momento mismo de su entrada en vigencia, incluso en los procesos que se hallaren en curso. Esta regla encuentra uno de sus fundamentos más profundos en la misma distinción entre hechos consumados y hechos pendientes.

La normativa transitoria en comentario desconoce este mecanismo garantista. En lugar de someter los efectos futuros de las relaciones arrendaticias preexistentes al nuevo régimen de orden público, prolonga indefinidamente (mientras persista la posesión del arrendatario) la vigencia ultraactiva del régimen anterior. No hay aquí derecho adquirido que proteger. El arrendatario bajo un contrato en curso no tiene un derecho consolidado a que su relación jurídica continúe regida perpetuamente por una Ley concreta. Lo que la Constitución establece es que los efectos ya producidos (mensualidades pagadas,  reparaciones ya ejecutadas, plazos ya transcurridos) no sean reabiertos por la Ley nueva. Esa seguridad jurídica queda satisfecha por la irretroactividad ordinaria. Los efectos futuros no gozan de esa protección, precisamente porque no se han producido todavía.

La gravedad de las falencias del marco legal transitorio  se acentúa si se atiende a la segunda regla del artículo 24 constitucional. Las normas adjetivas de la nueva Ley, su capítulo IV, dedicado a la resolución de controversias, y el procedimiento judicial allí previsto, deben aplicarse de inmediato —incluso a los contratos celebrados bajo el régimen anterior— por mandato constitucional directo. Este mandato alcanza los trámites futuros de las controversias derivadas de contratos preexistentes, sin afectar los actos procesales ya cumplidos. La sustracción de dicho régimen procesal, que puede ser más expedito que los mecanismos del régimen anterior, constituye un caso de inconstitucionalidad.

Cabe examinar si la disposición transitoria admite una interpretación conforme a la Constitución, que permita conservar la ultractividad del régimen anterior únicamente para los efectos ya consumados —cánones ya pagados, reparaciones ya ejecutadas, causales de terminación ya verificadas— y sometería los efectos pendientes y el régimen procesal al nuevo ordenamiento. El obstáculo para sostener esa interpretación es el propio texto de la disposición transitoria única, que declara inaplicable el régimen especial a la totalidad de las relaciones preexistentes sin distinguir entre unos efectos y otros.

El régimen transitorio de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda no supera el examen del artículo 24 constitucional, tanto en su vertiente sustantiva como en la procesal. Mantiene bajo el régimen anterior los efectos futuros de las relaciones arrendaticias preexistentes, frente a un nuevo ordenamiento que la propia Ley califica de orden público, apartándose de la regla de aplicación inmediata que la jurisprudencia venezolana reserva para esa clase de normas.

El resultado no se agota en el plano normativo abstracto de la inconstitucionalidad. En lo socioeconómico, las normas que se denuncian dividen el mercado en dos sectores sometidos a estatutos jurídicos irreconciliables según la fecha de suscripción de su contrato; a la vez que frustra el propósito declarado de la reforma: “Garantizar la seguridad jurídica de las partes concurrentes en la relación arrendaticia, mediante el establecimiento de procedimientos ágiles, transparentes y accesibles, que aseguren el equilibrio contractual y el respeto a los derechos legítimos de propietarios y arrendatarios” (artículo 3.3.).

 

[1] Gaceta Oficial N.° 7.065 extraordinario de 7 de agosto de 2026.

[2] Joaquín Sánchez Covisa. La vigencia temporal de la Ley en el ordenamiento jurídico venezolano, en Obra Jurídica de Joaquín Sánchez-Covisa, Contraloría General de la República, Caracas, 1976, pp. 228-229; doctrina adoptada por la Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia del 5 de marzo de 1990 (caso: CONINDUSTRIA contra el Decreto N.° 76 y el Convenio Cambiario N.° 1), pp. 22-24 del fallo, ambas citadas en Henrique Iribarren Monteverde  «Notas sobre algunos problemas jurídicos derivados de la adopción del Decreto N.° 76 y del Decreto Cambiario N.° 1», Revista de la Facultad de Derecho, N.° 43, Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 1991, p. 265.

[3] Iribarren Monteverde, op. cit., p. 265.

[4] Paul Roubier, Le droit transitoire — Conflits des lois dans le temps, 2.ª ed. (París, Dalloz et Sirey, 1960; reimpr. Dalloz, 2008), citado en Benjamin Ménard, «Le droit transitoire selon Roubier: une théorie générale évanescente», Cahiers Louis Josserand, n.° 7, 31 de octubre de 2025, https://www.lexbase.fr/article-juridique/122351201-doctrineledroittransitoireselonroubierunetheoriegeneraleevanescente.

[5] Ménard, «Le droit transitoire selon Roubier», cit.

[6] Un « avis » (o « saisine pour avis » / « demande d’avis ») en el sistema de casación francés es la opinión que la Cour de cassation puede emitir, a solicitud de una jurisdicción del orden judicial formulada por decisión no susceptible de recurso, antes de que esta estatuya sobre una cuestión de derecho nueva, que presente una dificultad seria y se plantee en numerosos litigios (artículo L. 441-1 del Code de l’organisation judiciaire).

[7] Cour de cassation, avis n.° 15002P, 16 de febrero de 2015, n.° 14-70.011, publicado en el Boletín, https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031172573.

[8] Pascale Deumier, «Une méthode de résolution des conflits de lois dans le temps?», Cahiers Louis Josserand, n.° 7, 1 de agosto de 2025, https://www.lexbase.fr/article-juridique/122351210-doctrineunemethodederesolutiondesconflitsdeloisdansletemps.

[9] Deumier, «Une méthode de résolution des conflits de lois dans le temps?», cit.